Conheça três indicadores relevantes para investimentos em FIIs (Fundos de Investimento Imobiliários).
Antes de investir nos FIIs (Fundos de Investimento Imobiliários), é importante conhecer e saber analisar três indicadores relevantes deles.
E, nesse artigo, irei te mostrar quais são esses indicadores e sua importância na análise.
Preço / Valor Patrimonial (P/VP)
Esse talvez seja o indicador mais famoso e utilizado para se investir em FIIs, que mede o quanto o mercado está pagando em relação ao patrimônio do fundo.
Para compreender melhor esse indicador, é preciso antes saber alguns outros conceitos.
O primeiro é o preço da cota, ou seja, quanto está valendo nesse momento uma cota do fundo no mercado.
O segundo, é o patrimônio líquido (PL) do fundo de investimento imobiliário.
E o terceiro conceito, é o de valor patrimonial (VP), que o patrimônio líquido do FII dividido pela quantidade de cotas existentes.
Logo, o P/VP será:
Algo que deve ficar claro nesse indicador, é que a parcela “Imóveis” do PL é um valor subjetivo, pois depende da pessoa que faz a avaliação dos imóveis.
Os valores das “Aplicações Financeiras” e “Cotas de outros FIIs”, dependem diretamente da expectativa do mercado e, podem, estar super/subvalorizados em determinado período.
Quando o P/VP está abaixo de 1, a cota está sendo negociada abaixo do valor patrimonial por cota. O que pode ser um sinal de alerta, visto que o mercado avalia que o fundo não vale nem o patrimônio que possui. Ou, pode ser que haja alguma incerteza no futuro do FII que está sendo precificada.
Já quando o fundo está com o P/VP acima de 1, é indicativo que o mercado vê o FII subvalorizado em relação ao seu patrimônio. Nesse cenário, pode ser que vislumbre uma melhora no futuro e, portanto, está refletindo isso na valorização da cota.
1º Exemplo P/VP:
O fundo ABCD11 possui um PL de R$ 175 milhões, com 2,75 milhões de cotas em negociação e seu preço atual é de R$ 75,45.
Logo, seu VP será:
E seu P/VP:
2º Exemplo P/VP:
O fundo EFGH11 possui um PL de R$ 612 milhões, com 21 milhões de cotas em negociação e seu preço atual é de R$ 26,65.
Logo, seu VP será:
E seu P/VP:
Dividend Yield (DY)
O dividend yield é um indicador que representa o retorno que os rendimentos de um fundo imobiliário trazem em relação à sua cota.
Ele é relação entre a soma dos dividendos dos últimos 12 meses (em alguns casos mensal) e o preço atual da cota do FII.
Um ponto importante sobre os rendimentos dos FIIs, é a obrigatoriedade de distribuição de 95% do resultado financeiro líquido acumulado (art. 10, p.u., da Lei 8.668/93).
O maior risco de utilizar apenas o DY como indicador, é que ele pode esconder efeitos não-recorrentes, como vendas de imóveis/ativos, novas emissões, aquisições etc.
No exemplo acima, se você avaliasse apenas o DY nos meses de dezembro de 2020 (1,45%) ou em junho de 2021 (1,30%) para decidir investir, claramente não seria a realidade do fundo ao longo do tempo.
Liquidez
De modo geral, em investimentos, liquidez se refere a facilidade em transformar determinado ativo financeiro em dinheiro novamente, seja pela venda do ativo ou pelo resgate da aplicação.
Apesar de ser um indicador simples, muitos investidores o ignoram, o que pode ser um grande erro.
Fundos com poucos cotistas, tendem a ter um volume diário de negociações mais baixo e, portanto, uma liquidez mais baixa.
Assim, caso o investidor precise se desfazer das cotas, pode ter que vendê-las por uma valor bem abaixo ou, até mesmo, não conseguir vender.
Dessa forma, é aconselhável avaliar qual o volume diário do fundo nos últimos meses, bem como a quantidade de cotistas.
Bom, espero que eu tenho conseguido te ajudar a entender melhor esses indicadores, e que eles possam te ajudar a tomar melhores decisões de investimentos.
Entretanto, novamente, lembre-se que não se deve usar apenas um indicador e, sim, um conjunto de informações que para definir sua carteira.
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Bons investimentos!
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